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CO WORK: ¿Disrupción temporal o tendencia permanente?

 

En los últimos cinco años, distintos operadores de espacios de oficina flexibles se han expandido rápidamente en todas las grandes ciudades globales, a una tasa promedio anual de 13% (Instant Group, Flexible Workspace Review – UK, 2016) y alcanzando casi 11 mil centros operados en el mundo. Durante el 2018 este segmento del mercado de oficinas tomó notoriedad en Chile con la llegada en octubre de nuevos operadores y marcas globales. Sin embargo, se trata de un sector que ya tenía sus orígenes locales establecidos desde hacía varios años, tanto en el ecosistema de emprendimiento como en el rubro de oficinas corporativas.

 

El mayor cambio de esta nueva etapa respecto a su origen local es que, de forma incipiente, los espacios colaborativos de oficinas -específicamente aquellos de Co Work que funcionan a través de membresías-están siendo demandados también por empresas establecidas. Es decir, dependiendo del tamaño de estos centros no solo emprendimientos en etapa temprana, sino que también Pymes y grandes empresas están contratando estos servicios.

 

En el submercado de oficinas de El Golf se ubican siete centros de Co Work que acogen este perfil de demanda. Todos ellos comparten las siguientes características y servicios: Mobiliario, salas de reuniones equipadas, áreas comunes y lounge, conexión wifi de alta velocidad, comedores y coffee corners compartidos, equipos de soporte, entre otros. Las diferencias entre los proveedores del submercado El Golf se dan tanto por tamaño de los espacios como en sus tarifas. En el primer caso se encuentran centros que van desde los 500 m2 hasta los 6.000 m2, lo que limita la cantidad de membresías que cada operador puede ofrecer. Respecto a las tarifas, estas oscilan entre $150.000 hasta $300.000 aproximado por persona, considerando una oficina privada de cuatro puestos de trabajo y ammenities incluidos.

 

La gran pregunta que los inversionistas globales y locales se hacen es ¿Se trata de una disrupción temporal o permanente? Durante la conferencia de inversionistas 2017 de CBRE EMEA se hizo esta pregunta a los asistentes, con un 84% contestando que se trataba de algo permanente. En esa línea, el desafío de los propietarios e inversionistas será de asimilar y sacar provecho de esta tendencia. Para esto, existen tres modelos que representan tres oportunidades distintas: 1) Arrendar grandes superficies en los términos tradicionales a operadores establecidos, 2) Estructurar y operar plataformas de Co Work propias, y 3) Entrar en una estructura de arriendo que se componga de una porción base más un variable según desempeño.

 

¿Con qué modelo reaccionará ante el crecimiento de los espacios de oficinas flexibles?


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En miras a los próximos años cabe preguntarse cómo serán los edificios de oficina del futuro. La posición de los inversionistas globales anticipa que los nuevos desarrollos podrían incluir elementos de espacio flexible, por ejemplo, en pisos dedicados a este fin, e independiente de cuál de los tres modelos se elija. Por su parte, los ammenities comunes también debieran tomar mayor relevancia en la medida que se conformen como espacios de interacción y oportunidades de negocios ¿Podría ser este el futuro de las oficinas?

 

 

 

Desarrollado por Horacio Morales, Senior Research Manager CBRE.