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Renta Residencial: Un mercado de buen desempeño y pipeline activo

 

La creación por parte de BTG Pactual de su primer fondo de renta residencial pone en evidencia nuevamente la seriedad con que los principales inversionistas de renta inmobiliaria están evaluando este negocio. De esta forma, la compañía se sumará a Asset Chile como una nueva AGF propietaria de activos residenciales en operación, a los que se deben añadir también Compass Group, Credicorp, Banchile y Ameris entre aquellos que cuentan con edificios en construcción o han anunciado la creación de fondos destinados a este tipo de activos.  Con esta adquisición se estima que la superficie destinada a la renta residencial aumentará de un 4% a un 7% de la total administrada por los Fondos de Inversión Inmobiliarios.

 

Desde hace al menos dos años que este negocio ha capturado el interés de los inversionistas institucionales, si bien la etapa de evolución, tamaño y poco track record no ha hecho fácil la tarea de analizar con datos concretos este incipiente mercado.

 

Según información recopilada por CBRE al cierre del 1S 2018, en la actualidad se identifican 20 edificios en operación bajo este modelo -es decir, con un solo propietario- distribuidos principalmente en Santiago Centro e Independencia, pero con presencia también en La Florida, Providencia y Ñuñoa. Estos edificios alcanzaron al cierre del semestre un nivel de ocupación total de 96,2%. Esta cifra es destacable si se considera que ocho de estos activos fueron recepcionados durante el 2017, y por lo tanto registraron altas tasas de absorción desde esa fecha.

 

“El número de unidades promedio por edificio al 1S 2018 es de 221 departamentos, con un tamaño promedio (ponderado) de 32 m2 y un rango que va desde los 19 m2 hasta los 100 m2. Si bien en esta etapa preliminar y de experimentación han sido los edificios con muchas unidades los que han capturado la imaginación de la industria -y que representan un 85% de los activos identificados-, existen algunos proyectos en operación y en construcción que cuentan con entre 15 y 50 unidades. Lo que en el mercado americano se denomina mid-size multifamily, y que en general ofrecen departamentos de mayor tamaño y más amenities” agrega Paulina Armijo, Research Manager de CBRE.

 

 

“Uno de los principales desafíos a los que se exponen los propietarios es precisamente la operación, ya que la cantidad de habitantes coexistiendo en un mismo edificio -a veces como parte de un portafolio de edificios- los obliga a poner especial foco en la gestión comercial y de personal, en implementación de tecnología, además del expertise técnico -por ejemplo en mantenimiento-. Es decir, el margen del negocio y la rentabilidad del activo es función de una estructura que optimice estos aspectos”, detalla Carlos Bozzino, Facility Management Director de CBRE.

 

En relación al crecimiento que ha tenido este mercado en el país, Paulina Armijo señala que “En Chile se están dando las condiciones para que los inversionistas institucionales entren a este negocio debido a que, por un lado, los precios de las viviendas han aumentado considerablemente (casi un 100% en los últimos 6 años) y las instituciones financieras están más restrictivas al momento de otorgar créditos hipotecarios, dificultando así la posibilidad, para las personas, de adquirir un inmueble. Esto genera las condiciones para una mayor demanda por arriendos”.

 

La ejecutiva también destaca que otro factor es la demanda por vivir en zonas cercanas a los centros de negocios y los centros de estudios, asociado principalmente a una fuerza laboral más joven que valora la flexibilidad a la hora de elegir donde vivir, una conformación de grupos familiares más diversa, y una postergación de las decisiones de vida en pareja, entre otros aspectos, y que serían más proclives a arrendar.

 

Por otro lado, Carlos Bozzino señala: “Otro atractivo de los edificios de renta residencial es que los modelos de gestión de activos comerciales, como edificios de oficinas, pueden ser replicados para estos inmuebles; donde temas como la administración de contratos, supervisión de las mantenciones y recaudación del pago de arriendo y gasto común se externaliza a un equipo experto en el tema. Esto cobra aún más sentido si hablamos de inversión a largo plazo, ya que una adecuada administración puede maximizar el valor de los edificios a través del tiempo”.

 

Finalmente, no cabe duda que el primer gran “test” de esta industria se dará desde finales de este año hasta el 2021, período en el que se espera que el número de edificios bajo este modelo casi duplique el parque actual. En ese sentido, toma relevancia mencionar que la carpeta de proyectos futuros incluye una gama de actores que incluyen inmobiliarias tradicionales integrándose a renta, fondos de inversión y operadores internacionales, y se espera que las compañías de seguro también se unan a este grupo.